Między „dogadaliśmy się” a aktem notarialnym zwykle mija kilka tygodni: kupujący czeka na kredyt, sprzedający szuka nowego mieszkania, trzeba skompletować dokumenty. Żeby obie strony miały pewność, że transakcja dojdzie do skutku, podpisuje się umowę przedwstępną. Najwięcej pytań dotyczy pieniędzy, które przechodzą z rąk do rąk przy jej podpisaniu.
Po co jest umowa przedwstępna
To umowa, w której strony zobowiązują się zawrzeć w przyszłości umowę przyrzeczoną — w naszym przypadku umowę sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego musi określać istotne postanowienia przyszłej umowy, czyli przede wszystkim strony, nieruchomość i cenę. Warto też wpisać termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli go zabraknie, wyznacza go strona uprawniona — ale jeśli nie zrobi tego w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej, zawarcia umowy przyrzeczonej nie można już żądać.
Zwykła forma pisemna czy akt notarialny
Od formy umowy zależy, co możesz zrobić, gdy druga strona się wycofa (art. 390 Kodeksu cywilnego):
- Forma pisemna — możesz żądać naprawienia szkody, którą poniosłeś, licząc na zawarcie umowy (np. kosztów przygotowania transakcji). Nie zmusisz jednak drugiej strony do sprzedaży ani zakupu.
- Akt notarialny — poza odszkodowaniem możesz dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Taka umowa pozwala też ujawnić roszczenie kupującego w księdze wieczystej.
Akt notarialny kosztuje więcej, ale przy dłuższym oczekiwaniu na umowę przyrzeczoną albo przy wyższym zadatku daje obu stronom wyraźnie mocniejsze zabezpieczenie.
Zadatek
Zadatek reguluje art. 394 Kodeksu cywilnego. Jeśli umowa zostanie wykonana, zadatek zalicza się na poczet ceny. Jeśli nie zostanie wykonana z winy jednej ze stron, druga może odstąpić od umowy i:
- zachować otrzymany zadatek — gdy umowy nie wykona kupujący,
- żądać sumy dwukrotnie wyższej niż wpłacony zadatek — gdy umowy nie wykona sprzedający.
Gdy umowę rozwiązano za porozumieniem stron albo nie doszła do skutku z przyczyn, za które nie odpowiada żadna ze stron (lub odpowiadają obie), zadatek wraca do kupującego w pojedynczej wysokości. Dlatego przy zakupie na kredyt warto wprost zapisać w umowie, co dzieje się z zadatkiem, jeśli bank odmówi finansowania.
Zaliczka
Zaliczka nie pełni w Kodeksie cywilnym takiej funkcji jak zadatek — to po prostu część ceny zapłacona z góry. Jeśli do umowy przyrzeczonej nie dojdzie, zaliczka co do zasady wraca do kupującego, niezależnie od tego, kto zawinił. Poszkodowana strona może dochodzić odszkodowania na ogólnych zasadach, ale musi wykazać szkodę.
| Sytuacja | Zadatek | Zaliczka |
|---|---|---|
| Umowa przyrzeczona zostaje zawarta | zaliczany na poczet ceny | zaliczana na poczet ceny |
| Umowy nie wykonuje kupujący | sprzedający może go zachować | co do zasady wraca do kupującego |
| Umowy nie wykonuje sprzedający | kupujący może żądać dwukrotności | wraca do kupującego |
| Rozwiązanie za porozumieniem lub brak winy stron | wraca w pojedynczej wysokości | wraca do kupującego |
Zadatek działa w obie strony: chroni sprzedającego przed kupującym, który się rozmyśli, i kupującego przed sprzedającym, który dostanie lepszą ofertę.
Martyna Nowocień
Co sprawdzić przed podpisaniem
- numer księgi wieczystej i jej aktualną treść — kto jest właścicielem, czy są hipoteki, służebności, roszczenia osób trzecich,
- dokładny opis nieruchomości: adres, powierzchnię, numer działki, a przy mieszkaniu także udział w nieruchomości wspólnej,
- cenę, wysokość zadatku lub zaliczki i sposób zapłaty reszty — także z kredytu,
- termin zawarcia umowy przyrzeczonej i termin wydania nieruchomości,
- warunki, od których zależy transakcja, np. uzyskanie kredytu albo wykreślenie hipoteki sprzedającego,
- kto pokrywa koszty notarialne — strony mogą to ustalić między sobą.
Ten tekst porządkuje podstawy, ale nie zastępuje porady prawnej. Przy konkretnej umowie skonsultuj się z notariuszem lub prawnikiem — chętnie pomogę przygotować dokumenty do tej rozmowy. Napisz do mnie.
Najczęstsze pytania
Ile powinien wynosić zadatek?
Przepisy nie określają jego wysokości — ustalają ją strony. Zadatek powinien być na tyle wysoki, żeby realnie zabezpieczał transakcję, i na tyle rozsądny, żeby kupujący mógł go wpłacić bez naruszania finansowania zakupu.
Czy umowę przedwstępną można podpisać bez agenta?
Tak. Agent pomaga przygotować dokumenty, sprawdzić stan prawny i uzgodnić warunki, ale umowę zawierają strony — samodzielnie albo u notariusza.
W umowie jest „zaliczka”, a myśleliśmy o zadatku. Co teraz?
Spory o to, czy wpłata była zadatkiem, czy zaliczką, zdarzają się właśnie wtedy, gdy umowa jest niejasna. Dlatego w umowie warto użyć wprost słowa „zadatek” i odwołać się do art. 394 Kodeksu cywilnego. Jeśli umowa jest już podpisana, porozmawiaj z prawnikiem o jej interpretacji albo aneksie.
